Atualmente uma das ferramentas mais utilizadas como garantia em contratos de financiamentos é a alienação fiduciária de bens imóveis, que vem surpreendendo um grande número de consumidores, empresários e lojistas.
Por conta da perda da força da hipoteca (outra espécie de garantia contratual) e em busca de uma nova ferramenta capaz de operar o mercado de crédito de forma mais rápida e eficiente, o Governo Federal – incentivado pelo Lobby dos grandes bancos – criou a Lei nº. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de imóveis.
Com essa modalidade, ao se realizar um financiamento (não necessariamente imobiliário) o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor, como forma de garantir o pagamento do débito. Com o cumprimento das obrigações contratuais, a propriedade do imóvel retorna automaticamente para o devedor, com efeitos retroativos à data da assinatura do contrato.
A grande mudança trazida pela Lei 9.514/97 é o modo pelo qual o credor consegue reaver o imóvel (garantia do contrato de financiamento) em caso de atraso no pagamento do débito.
Para dar eficácia legal à transação, o contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, fazendo com que os direitos de propriedade sejam transmitidos ao credor, restando ao devedor somente a posse direta do bem.
Vencida total ou parcialmente a dívida, o devedor será notificado para efetuar o pagamento do débito, no prazo de 15 dias. Caso não haja a quitação, a propriedade permanece com o credor de forma definitiva, alterando-se, inclusive, a matrícula do imóvel.
O credor promoverá, então, o leilão extrajudicial do bem no prazo máximo de trinta dias, notificando extrajudicialmente o devedor acerca da data, horário e local. Todo o procedimento para a retomada do imóvel pelo credor se dá pela via extrajudicial. Muitas vezes, a primeira notificação é confundida com uma simples notificação extrajudicial, mas pode causar uma grave consequência ao devedor: a perda do imóvel.
Para valer-se desse contrato, é imprescindível conhecer bem suas ferramentas e armadilhas, já que, em alguns casos, o imóvel pode ser arrematado por terceiros em menos de 30 dias após a primeira notificação extrajudicial – tudo isso, sem a necessidade de qualquer ação judicial movida pelo credor.
